تحديد المحكمة المختصة في دعاوى إلغاء الاعتراض المتعلقة بمطالبات المصروفات المشتركة في نطاق قانون الملكية الطابقية

I. الإطار القانوني: تحديد المحكمة المختصة

ترسي المادة الإضافية 1 من قانون الملكية الطابقية No. 634 قاعدة واضحة في الاختصاص:

تفصل محاكم الصلح المدنية في جميع النزاعات الناشئة عن تطبيق هذا القانون.

وينبع هذا الحكم من الطبيعة الخاصة لـ Law No. 634.

وبالمثل، عملاً بـ Article 1 من قانون أصول المحاكمات المدنية، يُعد الاختصاص مسألة نظام عام ويجب أن تراعيه المحكمة من تلقاء نفسها في كل مرحلة من مراحل الخصومة. ولا يجوز تعديله بإرادة الأطراف، وتُرد الدعاوى المرفوعة أمام محكمة غير مختصة إجرائياً لانعدام الاختصاص دون نظر الموضوع.

ووفقاً للممارسة المستقرة للدائرتين المدنية الثامنة عشرة والعشرين لمحكمة النقض، تُعد محاكم الصلح المدنية المحاكم المختصة في دعاوى إلغاء الاعتراض المرفوعة عقب الاعتراض على إجراءات التنفيذ المقامة لاستيفاء مطالبات المصروفات المشتركة.

ويعكس هذا النهج تفسيراً وظيفياً للاختصاص، يركز لا على مبلغ المطالبة بل على المصدر القانوني للنزاع.

II. طبيعة مطالبات المصروفات المشتركة وعلاقتها بالاختصاص

1. مصدر المطالبة هو العامل الحاسم

تشمل المصروفات المشتركة المنظمة بموجب Articles 20 وما يليها من قانون الملكية الطابقية:

• حفظ العقار الأصلي وصيانته،
• وتشغيل المرافق المشتركة،
• ومستحقات رسوم الصيانة،
• وأتعاب المدير،
• والدفعات المقدمة،
• والمصروفات المماثلة.

وتندرج المطالبات محل إجراءات التنفيذ ضمن هذا النطاق، ولذلك ينشأ النزاع مباشرة من أحكام قانون الملكية الطابقية.

وبناءً عليه، حتى إذا تغير نوع الدعوى (مثل إلغاء الاعتراض أو دعوى التثبيت السلبية أو دعاوى الرجوع وغيرها)، فإن المحكمة المختصة لا تتغير، ويجب رفع هذه الدعاوى أمام محاكم الصلح المدنية.

2. صفة الأطراف لا تؤثر في الاختصاص

وسواء وُجهت الدعوى ضد:

• مالك وحدة في الملكية الطابقية،
• أو مستأجر،
• أو صاحب حق انتفاع،
• أو أشخاص آخرين مسؤولين بموجب Article 22 من قانون الملكية الطابقية

فإن ذلك لا يؤثر في تحديد الاختصاص.

فالعامل الحاسم ليس المركز القانوني للطرف، بل ما إذا كان النزاع ناشئاً عن قانون الملكية الطابقية No. 634.

ولذلك فإن رفع الدعوى ضد الأشخاص المسؤولين عن المصروفات المشتركة بموجب Article 22 — مثل ملاك الوحدات أو المديرين أو المستأجرين أو أصحاب حقوق الانتفاع — لا يغيّر المحكمة المختصة، شريطة أن يكون النزاع ناشئاً عن Law No. 634.

ويزيل هذا النهج كثيراً من أوجه عدم اليقين التي كثيراً ما تُصادَف في الممارسة بشأن الاختصاص.

III. شروط تطبيق قانون الملكية الطابقية وعلاقتها بالاختصاص

1. الملكية الطابقية أو حق الارتفاق الطابقي

يجب أن يكون للعقار محل النزاع إما ملكية طابقية (kat mülkiyeti) أو حق ارتفاق طابقي (kat irtifakı) قائم.

وفي المباني التي يقوم عليها حق ارتفاق طابقي، لتطبيق أحكام Law No. 634 يجب أن:

• يكون البناء قد اكتمل فعلاً، أو
• يكون ثلثا المبنى على الأقل قد وُضع قيد الاستعمال.

وإذا لم يتحقق هذا الشرط، فإن النزاع لا يدخل في نطاق Law No. 634 ويجب تقييمه بموجب الأحكام العامة.

2. التمييز بين القطعة الواحدة ومجمع الإسكان الجماعي

ولكي يدخل النزاع في نطاق Law No. 634، يجب عموماً أن يكون العقار قائماً على قطعة أرض واحدة.

وفي المجمعات السكنية المكونة من قطع متعددة، يجب أن تكون الإدارة قد حُوِّلت إلى «هيكل إسكان جماعي (Toplu Yapı)» وفقاً للتعديلات التي أدخلها Law No. 5711 على قانون الملكية الطابقية No. 634.

وإلا فقد يختلف تحديد المحكمة المختصة.

3. التطبيق الزمني

ومن المهم أيضاً أن تنشأ مطالبة المصروفات المشتركة بعد إنشاء الملكية الطابقية.

وتُعد المصروفات المشتركة المتعلقة بالفترة السابقة على إنشاء الملكية الطابقية مستحقات عادية وتخضع للأحكام المنظمة للملكية الشائعة.

ويكتسي هذا التمييز أهمية خاصة في سياق المباني القديمة وعمليات التحول الحضري.

IV. مسألة الاختصاص المكاني

ورغم أن المادة الإضافية 1 من Law No. 634 تحدد المحكمة المختصة بشأن مطالبات المصروفات المشتركة، لم يُوضع تنظيم خاص يتعلق بالاختصاص المكاني أو بدوائر التنفيذ.

غير أن Article 33 من القانون ذاته، المعنونة «تدخل القاضي»، تحدد أن المحكمة المختصة هي المحكمة التي يقع في دائرتها العقار الأصلي.

وهكذا، في النزاعات المتعلقة بـ:

• الحقوق العينية،
• وحقوق الارتفاق،
• ومنع التدخل،

تكون المحكمة التي يقع في دائرتها العقار الأصلي مختصة.

ورغم أن النزاعات المتعلقة بالمصروفات المشتركة لا تتصل مباشرة بالحق العيني على العقار، أكدت الدائرة المدنية الخامسة لمحكمة النقض في قرارها رقم 2024/9019 E., 2025/1104 K. أن هذه القاعدة آمرة ومرتبطة بالنظام العام، وأنها تمتد أيضاً إلى اختصاص دوائر التنفيذ.

وبالتالي، يجب متابعة النزاعات المتعلقة بالالتزامات النقدية الناشئة عن مطالبات المصروفات المشتركة أمام المحاكم ودوائر التنفيذ الكائنة في محل العقار الأصلي.

V. الحالات الاستثنائية

وفي الممارسة، قد تتقاطع نزاعات معيّنة مع Law No. 634 لكنها تقع ضمن اختصاصات قضائية مختلفة:

• إذا تعلق النزاع باشتراكات تعاونية يحكمها قانون التعاونيات، فقد تكون المحاكم التجارية مختصة.
• وإذا شكّلت علاقة التنازل بين مالك الوحدة ومقدم خدمة من الغير معاملة استهلاكية، فقد ينعقد الاختصاص لمحاكم المستهلك.
• وإذا لم يكن للعقار ملكية طابقية أو حق ارتفاق طابقي، تخضع مطالبات المصروفات المشتركة للأحكام العامة، وقد تكون المحاكم المدنية الابتدائية مختصة تبعاً لقيمة المطالبة.

ولذلك يجب في كل حالة أن يكون التحليل الأول هو تحديد المصدر القانوني الحقيقي للنزاع.

VI. الخاتمة والتقييم

وعند النظر إلى السوابق القضائية والتنظيمات القانونية معاً، يتضح أن محاكم الصلح المدنية هي المحاكم المختصة في دعاوى إلغاء الاعتراض المرفوعة عقب الاعتراض على إجراءات التنفيذ الناشئة عن مطالبات المصروفات المشتركة في نطاق Law No. 634، شريطة أن تكون الملكية الطابقية أو حق الارتفاق الطابقي قد أُنشئ.

وفي هذا الإطار، يُحدَّد الاختصاص وفقاً لمصدر العلاقة القانونية. ويكفل هذا النهج الوحدة في منازعات قانون الملكية الطابقية.

وفي الدعاوى المتعلقة بمطالبات المصروفات المشتركة، يتعين التحديد الصحيح لـ:

• المركز القانوني للعقار،
• والفترة التي نشأت فيها المطالبة، و
• والأساس القانوني للعلاقة.

ويزيل التحديد السليم للاختصاص مخاطر الرد الإجرائي دون نظر الموضوع، ويسهم في عملية قضائية أكثر كفاءة.