I. Правовая рамка: определение компетентного суда
Дополнительная статья 1 Закона о кондоминиуме No. 634 устанавливает ясное правило о подсудности:
Все споры, возникающие из применения настоящего Закона, разрешаются гражданскими судами мира.
Данное положение вытекает из специального характера Law No. 634.
Аналогичным образом, согласно Article 1 Кодекса гражданского судопроизводства, подсудность является вопросом публичного порядка и должна учитываться судом ex officio на любой стадии производства. Она не может быть изменена волей сторон, а дела, предъявленные в некомпетентный суд, отклоняются в процессуальном порядке вследствие отсутствия подсудности без рассмотрения по существу.
Согласно установившейся практике 18-й и 20-й гражданских коллегий Кассационного суда, гражданские суды мира являются компетентными судами по искам об отмене возражения, предъявляемым после возражений против исполнительного производства, возбужденного для взыскания требований об общих расходах.
Данный подход отражает функциональное толкование подсудности, сосредоточенное не на размере требования, а на правовом источнике спора.
II. Природа требований об общих расходах и их связь с подсудностью
1. Источник требования является определяющим
Общие расходы, регулируемые Articles 20 и последующими Закона о кондоминиуме, включают:
- сохранение и содержание основного имущества,
- эксплуатацию общих объектов,
- требования по взносам на содержание,
- вознаграждение управляющего,
- авансовые платежи,
- и аналогичные расходы.
Требования, являющиеся предметом исполнительного производства, подпадают под данный объем, и поэтому спор напрямую возникает из положений Закона о кондоминиуме.
Соответственно, даже если вид иска изменяется (например, отмена возражения, негативный установительный иск, регрессные требования и т. д.), компетентный суд не меняется, и такие дела должны предъявляться в гражданские суды мира.
2. Процессуальный статус сторон не влияет на подсудность
Предъявлен ли иск против:
- собственника помещения в кондоминиуме,
- арендатора,
- узуфруктуария,
- или иных лиц, ответственных по Article 22 Закона о кондоминиуме
не влияет на определение подсудности.
Определяющим фактором является не правовой статус стороны, а то, возникает ли спор из Закона о кондоминиуме No. 634.
Поэтому предъявление иска к лицам, ответственным за общие расходы по Article 22, — таким как собственники помещений, управляющие, арендаторы или обладатели права узуфрукта, — не изменяет компетентный суд, при условии что спор происходит из Law No. 634.
Данный подход устраняет многие неопределенности, часто встречающиеся на практике в отношении подсудности.
III. Условия применения Закона о кондоминиуме и их связь с подсудностью
1. Право собственности на помещение или строительный сервитут
Недвижимое имущество, являющееся предметом спора, должно иметь установленное либо право собственности на помещение (kat mülkiyeti), либо строительный сервитут (kat irtifakı).
В зданиях со строительным сервитутом для применения положений Law No. 634 необходимо, чтобы:
- строительство было фактически завершено, либо
- не менее двух третей здания было введено в пользование.
Если данное условие не выполнено, спор не подпадает под действие Law No. 634 и должен оцениваться по общим положениям.
2. Различие между единым участком и комплексом массовой жилой застройки
Чтобы спор подпадал под действие Law No. 634, недвижимое имущество, как правило, должно быть учреждено на едином земельном участке.
В жилых комплексах, состоящих из нескольких участков, управление должно быть преобразовано в «Массовую жилую структуру (Toplu Yapı)» в соответствии с изменениями, внесенными Law No. 5711 в Закон о кондоминиуме No. 634.
В противном случае определение компетентного суда может отличаться.
3. Временное применение
Важно также, чтобы требование об общих расходах возникло после установления права собственности на помещение.
Общие расходы, относящиеся к периоду до установления права собственности на помещение, рассматриваются как обычные требования и подчиняются положениям, регулирующим общую собственность.
Данное различие особенно важно в контексте старых зданий и процессов городской трансформации.
IV. Вопрос территориальной подсудности
Хотя Дополнительная статья 1 Law No. 634 определяет компетентный суд в отношении требований об общих расходах, специальное регулирование относительно территориальной подсудности или исполнительных органов не введено.
Однако Article 33 того же Закона, озаглавленная «Вмешательство судьи», определяет, что компетентным судом является суд по месту нахождения основного недвижимого имущества.
Таким образом, по спорам, касающимся:
- вещных прав,
- сервитутов,
- пресечения вмешательства,
компетентен суд по месту нахождения основного недвижимого имущества.
Хотя споры об общих расходах не относятся напрямую к вещному праву на недвижимое имущество, 5-я гражданская коллегия Кассационного суда в решении за номером 2024/9019 E., 2025/1104 K. подчеркнула, что данное правило является императивным и связано с публичным порядком, а также распространяется на компетенцию исполнительных органов.
Следовательно, споры, касающиеся денежных обязательств, возникающих из требований об общих расходах, должны вестись в судах и исполнительных органах по месту нахождения основного недвижимого имущества.
V. Исключительные случаи
На практике отдельные споры могут пересекаться с Law No. 634, но подпадать под иную судебную компетенцию:
- Если спор касается кооперативных взносов, регулируемых Законом о кооперативах, компетентными могут быть коммерческие суды.
- Если отношения уступки между собственником помещения и сторонним поставщиком услуг составляют потребительскую сделку, компетентными могут быть суды по защите прав потребителей.
- Если у имущества отсутствует право собственности на помещение или строительный сервитут, требования об общих расходах подчиняются общим положениям, и в зависимости от цены иска компетентными могут быть гражданские суды первой инстанции.
Поэтому в каждом деле первым анализом должно быть установление подлинного правового источника спора.
VI. Заключение и оценка
При совокупном рассмотрении судебных прецедентов и законодательных положений ясно, что гражданские суды мира являются компетентными судами по искам об отмене возражения, предъявляемым после возражений против исполнительного производства, возникающего из требований об общих расходах в рамках Law No. 634, при условии что установлено право собственности на помещение или строительный сервитут.
В этих рамках подсудность определяется согласно источнику правоотношения. Данный подход обеспечивает единообразие в спорах по праву кондоминиума.
По делам, касающимся требований об общих расходах, необходимо правильно определить:
- правовой статус недвижимого имущества,
- период, в котором возникло требование, и
- правовое основание отношения.
Правильное определение подсудности устраняет риск процессуального отклонения без рассмотрения по существу и способствует более эффективному судебному процессу.