I. نطاق الضريبة وعتبة عام 2026
يشمل وعاء ضريبة المساكن ذات القيمة العالية (VHT) العقارات السكنية الواقعة داخل حدود Türkiye التي تتجاوز قيمتها الضريبية للمبنى العتبة القانونية. ولعام 2026، حُدِّدت عتبة ضريبة المساكن ذات القيمة العالية بمبلغ TRY 17,711,000، وتُطبَّق في تحديد ما إذا كان العقار يقع ضمن نطاق الضريبة.
لا تخضع العقارات السكنية التي تقل قيمتها الضريبية للمبنى عن هذا المبلغ لضريبة VHT، في حين تنشأ عن العقارات التي تتجاوز العتبة التزامات بالإقرار والأداء.
ومن النقاط المهمة في هذا السياق أن وحدة التقدير ليست المبنى بأكمله، بل كل قسم مستقل على حدة (وحدة ملكية مشتركة) استناداً إلى وحدة المتر المربع الخاصة به. وتُقيَّم الشقق ضمن المشروع أو المبنى نفسه بصورة منفصلة للأغراض الضريبية. وبناءً عليه، تُقارَن القيمة الضريبية للمبنى لكل وحدة مستقلة/مسكن مع العتبة على نحو فردي.
II. تحديد الالتزام الضريبي وهيكل المسؤولية
المكلف بضريبة المساكن ذات القيمة العالية هو مالك العقار، أو صاحب حق الانتفاع إن وُجد، أو، عند غيابهما، الشخص الذي يتصرف في العقار كما لو كان مالكاً.
في حالات الملكية على الشيوع (الملكية الحصة)، يكون كل شريك مسؤولاً بنسبة حصته. وفي الملكية المشتركة (الملكية الجماعية)، يكون المالكون مسؤولين بالتضامن والتكافل عن الدين الضريبي. وعند تحديد ما إذا كانت الضريبة تسري، يُتَّخذ إجمالي قيمة العقار أساساً؛ غير أن الضريبة المحسوبة تُوزَّع وفقاً لحصص الملكية. ويتطلب هذا الهيكل تحليلاً قانونياً ومالياً دقيقاً، لا سيما في حالات الملكية العائلية والعقارات المكتسبة عن طريق الميراث.
وعند تحديد ما إذا كان العقار يُعد مسكناً، لا يُؤخذ في الاعتبار سجل السجل العقاري فحسب، بل أيضاً الاستعمال الفعلي للعقار. ولذلك، بالنسبة للعقارات المسجلة سكنية في سند الملكية لكنها تُستخدم فعلاً لأغراض تجارية، يكون الوضع الواقعي هو الفيصل. غير أنه يجب أن يكون هذا الاستعمال الفعلي قابلاً للإثبات بمستندات سليمة.
III. بدء الالتزام الضريبي
تنشأ ضريبة المساكن ذات القيمة العالية اعتباراً من بداية السنة الميلادية التالية للسنة التي تُتجاوز فيها العتبة. وعندما تتجاوز القيمة الضريبية للمبنى العتبة، أو عند وقوع تغييرات تؤدي إلى زيادة في القيمة، أو عند انتهاء سريان إعفاء قائم، يبدأ الالتزام الضريبي مع بداية السنة التالية.
وبالنسبة للعقارات المكتسبة خلال السنة والتي تتجاوز قيمة العتبة، ينشأ الالتزام الضريبي اعتباراً من بداية السنة التالية لسنة الاكتساب. وفي هذا الصدد، يكتسي تاريخ الاكتساب أهمية لأغراض توقيت الضريبة.
IV. أحكام الإعفاء
ينص القانون على إعفاءات معينة من هذه الضريبة. وتشمل الإعفاءات الرئيسية ما يلي:
- العقارات السكنية المملوكة للمؤسسات والهيئات العامة؛
- المسكن الوحيد المملوك لشخص طبيعي في Türkiye؛
- في الحالات التي يملك فيها الشخص عدة مساكن، المسكن الواحد ذو القيمة الأدنى من بين المساكن الخاضعة للضريبة؛
- المساكن المشيدة حديثاً التي تحتفظ بها منشآت يكون نشاطها الرئيسي البناء، شريطة ألا تكون قد بيعت بعد واستيفاء الشروط القانونية؛
- العقارات المملوكة للدول الأجنبية، رهناً بالمعاملة بالمثل.
ويجب على المكلفين الذين يملكون عدة مساكن إخطار الإدارة خلال المهلة المقررة بالعقار الذي يعتزمون الاستفادة من الإعفاء بشأنه. وقد يؤدي الإخلال بمتطلب الإخطار إلى سقوط الإعفاء وفرض جزاءات محتملة.
V. وعاء الضريبة وتعريفة عام 2026
وعاء الضريبة هو الجزء من القيمة الضريبية للمبنى الذي يتجاوز TRY 17,711,000. وتسري تعريفة تصاعدية لعام 2026:
- بين TRY 17,711,000 وTRY 26,567,000: 0.3% (‰3) على المبلغ الزائد؛
- بين TRY 26,567,000 وTRY 35,425,000: مبلغ ثابت مضافاً إليه 0.6% (‰6)؛
- فوق TRY 35,425,000: مبلغ ثابت مضافاً إليه 1% (‰10).
وقد يزيد الهيكل التصاعدي العبء الضريبي زيادة ملموسة، لا سيما بالنسبة للعقارات السكنية الراقية. ولذلك يكتسي الرصد السنوي للقيم الضريبية للمباني أهمية استراتيجية.
VI. عملية الإقرار والأداء
يجب تقديم الإقرار الضريبي سنوياً بحلول نهاية يوم 20 فبراير. ويجوز أداء الضريبة على قسطين متساويين في فبراير وأغسطس.
ويجب أن يُرفق بالإقرار الضريبي كتاب بلدي يبين القيمة الضريبية للمبنى عن السنة المعنية والسنة السابقة. ورغم إمكان التقديم الإلكتروني، يبقى تقديم المستند المثبت للقيمة الضريبية للمبنى إلزامياً. وقد تؤدي الإقرارات غير الصحيحة أو الناقصة إلى جزاءات عن الضريبة الفائتة وفوائد تأخير.
VII. حالات خاصة
1. العقارات المستعملة فعلاً كأماكن عمل
يجوز أن تخرج عن نطاق VHT العقارات المسجلة سكنية في السجل العقاري لكنها تُستخدم عملياً كأماكن عمل، وتحمل ترخيص مكان عمل، وقد أُجريت بشأنها الإخطارات الضريبية ذات الصلة على هذا الأساس. غير أنه يجب تعزيز الوضع الواقعي بمستندات إدارية وقانونية.
2. القابلية للخصم كنفقة
بالنسبة لمكلفي ضريبة الدخل وضريبة الشركات، يجوز معاملة ضريبة المساكن ذات القيمة العالية المدفوعة نفقة قابلة للخصم عند تحديد الدخل التجاري. وهذا اعتبار مهم في التخطيط المالي، لا سيما بالنسبة للمنشآت التي تحتفظ بمحفظة عقارات تجارية.
الخاتمة والتقييم
ورغم رفع مبلغ العتبة لعام 2026، فإن أثر معدلات إعادة التقييم يزيد احتمال دخول العقارات السكنية عالية القيمة — لا سيما في المناطق الحضرية الكبرى — ضمن نطاق الضريبة.
وفي هذا الإطار، سيكون ما يلي حاسماً في الممارسة:
- الرصد المنتظم للقيم الضريبية للمباني؛
- الهيكلة السليمة لحقوق الإعفاء؛
- تحليل الآثار الضريبية لهياكل الملكية المشتركة؛
- ضمان الاتساق بين تصنيف سند الملكية والاستعمال الفعلي؛
- تخطيط التوقيت الضريبي لعمليات الاكتساب والنقل.
وينبغي ألا تُعد ضريبة المساكن ذات القيمة العالية مجرد التزام بالإقرار، بل مجالاً تنظيمياً يؤثر مباشرة في الهيكلة القانونية والمالية لأصول العقارات. وستساعد استراتيجية امتثال ضريبي مصممة على نحو سليم في درء الجزاءات الإدارية المستقبلية والأعباء المالية غير المتوقعة.