В современном глобализированном мире традиционные национальные границы в значительной мере растворились практически во всех секторах вследствие развития технологий. Наиболее отчетливо эта трансформация проявляется в сфере права.
По мере распространения международных отношений существенно возросло присутствие иностранного элемента в договорах и правовых конструкциях. Как следствие, местные валюты утратили прежнее значение в таких соглашениях, тогда как международно признанные валюты и финансовые инструменты (например, USD, EUR, GBP, золото) получили распространение в качестве средств исполнения.
Настоящая статья рассматривает обстоятельства, при которых арендные платежи — как основная обязанность арендаторов в договорах аренды жилья и крытых рабочих помещений — могут быть выражены в иностранной валюте по турецкому праву, и излагает правовые последствия незаконных соглашений, основанных на иностранной валюте.
1. Запрет иностранной валюты в договорах аренды жилья и крытых рабочих помещений и его исключения
Закон о защите стоимости турецкой валюты (Law No. 1567), опубликованный в Официальном вестнике 25.02.1930, наделяет Президента полномочием издавать соответствующие подзаконные акты. На основании Presidential Decree No. 32 и последующего Communiqué No. 2008-32/34, измененного 16.11.2018, определены правила, регулирующие валютные договоры в Турции.
Согласно статье 8 измененного коммюнике:
«Резиденты Турции не вправе согласовывать условия в иностранной валюте либо индексированные к иностранной валюте в договорах аренды недвижимости (включая аренду жилья и крытых рабочих помещений) в отношении объектов, расположенных на территории Турции.»
Однако коммюнике предусматривает ряд исключений, строго ограниченных по сфере и не подлежащих расширительному толкованию. Лишь соглашения, подпадающие под определенные изъятия, признаются правомерными при выражении или индексации в иностранной валюте. К этим изъятиям относятся:
- Аренда, в которой арендатор является резидентом Турции, но не гражданином Турции, либо компанией с иностранным участием или контролем свыше 50%, либо лицом, действующим в свободных торговых зонах;
- Аренда объектов гостеприимства (например, гостиниц, мотелей, хостелов), лицензированных Министерством культуры и туризма;
- Аренда, касающаяся магазинов беспошлинной торговли;
- Аренда недвижимого имущества, расположенного за пределами Турции.
2. Правовые последствия несоответствующих соглашений
Согласно временной статье 8 Указа, соглашения, не подпадающие под изъятия, должны быть конвертированы в турецкие лиры в течение 30 дней с даты вступления регулирования в силу. Несоблюдение влечет административные штрафы в диапазоне от TRY 3,000 до TRY 25,000 согласно статье 3 Закона № 1567.
3. Правовая судьба несоответствующих договоров аренды
Хотя условия, нарушающие запрет, ничтожны, недействительность отдельного условия не влечет недействительности всего договора, если только не очевидно, что договор не был бы заключен без этого условия. Поэтому арендная плата, выраженная в иностранной валюте, может быть конвертирована в турецкие лиры по действующим рыночным курсам либо с применением принципа добросовестности.
Недействительные условия о размере арендной платы не делают договор недействительным в целом, и стороны могут потребовать конвертации по взаимному согласию либо обратиться за судебным определением. Компетентным судом по таким вопросам является мировой гражданский суд (Civil Court of Peace) по Турецкому кодексу гражданского судопроизводства. Территориальная подсудность принадлежит суду по месту жительства ответчика либо по месту исполнения обязательства.
4. Судебная практика
В гражданском процессе суды, как правило, связаны состязательным началом, означающим, что требования, не заявленные сторонами, не исследуются ex officio. Однако в ранней судебной практике суды рассматривали запрет валютных арендных условий как вопрос публичного порядка — тем самым подлежащий проверке ex officio.
Постановление Кассационного суда — 12-я гражданская палата, E.2023/3250, K.2023/3755, D.29.5.2023:
«Законодательные изменения были направлены на защиту стоимости турецкой лиры и поддержание экономического публичного порядка. Поэтому суды обязаны ex officio исследовать нарушения запрета.»
Постановление Кассационного суда — 12-я гражданская палата, E.2024/3543, K.2024/8975, D.23.10.2024:
«Даже если договор аренды в иностранной валюте был конвертирован в турецкие лиры по взаимному согласию, исполнительные процедуры, возбужденные на основании неконвертированных сумм в иностранной валюте, могут быть оспорены, и возражения подлежат оценке судами по исполнительному производству.»
Заключение
За исключением конкретных случаев, изложенных в коммюнике, арендные платежи в иностранной валюте либо индексированные к иностранной валюте в договорах аренды жилья и коммерческих помещений запрещены по турецкому праву.
Договорные условия, нарушающие это правило, признаются недействительными, арендная плата подлежит конвертации в турецкие лиры, а стороны могут быть подвергнуты административным штрафам. Кроме того, суды вправе рассматривать вопрос ex officio ввиду его связи с публичным порядком.