1. ВВЕДЕНИЕ
Договоры аренды имеют существенное значение в частном праве, поскольку охраняют как право собственности арендодателя, так и жилищные либо пользовательные права арендатора. Однако при смене собственника арендованного имущества в период действия договора между сторонами возникает новая правовая конструкция. Статья 351 Турецкого кодекса обязательств № 6098 предоставляет новому собственнику право требовать выселения арендатора при определенных условиях. Данная норма направлена на уравновешивание договорной безопасности арендатора с правом собственности собственника.
2. СОДЕРЖАНИЕ И СМЫСЛ СТАТЬИ 351 TCO
Статья 351 Турецкого кодекса обязательств гласит:
«В договорах аренды жилья и крытых рабочих помещений, если лицо, впоследствии приобретшее арендованное имущество, нуждается в нем для себя, своего супруга, нисходящих, восходящих либо иных лиц, которых оно юридически обязано содержать, оно может расторгнуть договор аренды по истечении шести месяцев с даты приобретения путем предъявления иска, при условии письменного уведомления арендатора в течение одного месяца с даты приобретения.»
Данная норма предоставляет правовое основание для действительной нужды нового собственника в использовании имущества, одновременно стремясь уравновесить ожидание арендатора в отношении стабильного владения.
3. ПОНЯТИЕ НУЖДЫ И ЕЕ УСЛОВИЯ
Право нового собственника выселить арендатора по статье 351 не сводится к одному лишь факту приобретения имущества; должны быть соблюдены определенные материально-правовые и формальные условия. Эти условия суды исследуют со всей строгостью.
3.1. Приобретение имущества после заключения договора аренды
Фундаментальным требованием является приобретение имущества в период действия договора аренды. Если лицо уже являлось собственником до заключения аренды, применяется статья 350, а не 351.
3.2. Круг лиц, в пользу которых допускается нужда
Закон ограничивает круг управомоченных лиц собственником, его супругом, нисходящими, восходящими и лицами, находящимися на законном иждивении. Требования о выселении, основанные на нужде иных лиц (например, братьев и сестер, свойственников, обрученных), не признаются действительными согласно практике Кассационного суда.
3.3. Подлинная, добросовестная и настоятельная нужда
Пожалуй, наиболее спорным и изменчивым критерием является требование, чтобы нужда была подлинной, добросовестной и настоятельной. Она не должна быть временной или спекулятивной, и должно иметься действительное намерение использовать имущество.
3.4. Письменное уведомление и требования к срокам
Для действительного иска о выселении требуется письменное уведомление арендатора в течение одного месяца с момента приобретения имущества, а если арендатор не освобождает помещение, иск должен быть предъявлен не ранее чем через шесть месяцев после приобретения. Проблемы часто возникают вследствие неуведомления через нотариуса либо с нарушением установленного срока. Уведомления посредством SMS, электронной почты или устного сообщения не удовлетворяют требованию письменной формы. Если уведомление не вручено надлежащим образом либо вручено с опозданием, суды отклоняют иск по процессуальным основаниям.⁶ В одном из решений Кассационный суд признал, что невручение нотариального уведомления в месячный срок лишает правовое основание по статье 351 силы.
4. ПРАКТИЧЕСКИЕ ТРУДНОСТИ, ВЫЯВЛЯЕМЫЕ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКОЙ
Иски о выселении, основанные на нужде нового собственника, часто сталкиваются с процессуальными вопросами и сомнениями в достоверности заявленной нужды. Эти вопросы нередко влекут отказ в иске без оценки существа.
4.1. Вопросы уведомления и сроков
Многие новые собственники пропускают месячный и шестимесячный сроки либо не направляют надлежащее уведомление. Уведомления, врученные лично либо сообщением, а не через нотариуса, недействительны.
4.2. Недобросовестность и абстрактные обоснования
В ряде случаев арендодатели добиваются выселения для повышения арендной платы, а не вследствие подлинной нужды. Кассационный суд расценивает такие действия как недобросовестные и признает заявленную нужду неискренней.
4.3. Уязвимость арендатора и правовая неопределенность
Арендаторы нередко узнают о смене собственника с опозданием и не успевают своевременно заявить свои права. Отсутствие формальной передачи либо уведомления от прежнего собственника новому порождает неопределенность, затягивает процедуры выселения и иногда влечет завышенные требования об арендной плате или возмещении вреда.
4.4. Непрерывность нужды
Кассационный суд требует, чтобы нужда сохранялась на протяжении всего судебного разбирательства. Если нужда отпадает (например, управомоченное лицо приобретает иное имущество), иск отклоняется. Это ставит собственников в невыгодное положение при длительных процессах.
5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Статья 351 позволяет новым собственникам осуществлять право пользования своим имуществом, одновременно стремясь предотвратить злоупотребление этим правом. Норма и связанная с ней судебная практика требуют, чтобы нужда была подлинной, добросовестной и процессуально корректной.
Таким образом, статья 351 служит фундаментальным элементом арендного права, уравновешивая договорную безопасность арендаторов с правом собственности собственников.
ИСТОЧНИКИ
Özdemir, A. (2020). Türk Borçlar Kanunu Şerhi. İstanbul: Seçkin Yayıncılık.
Там же.
Aydoğdu, M. (2022). Kira Hukuku Açısından Tahliye Nedenleri ve Uygulamadaki Sorunlar. Ankara: Adalet Yayınevi.
Demircioğlu, S. (2023). «Yeni Malikin Tahliye Talebinde Usuli Şartların Önemi», İstanbul Barosu Dergisi, 97(2), 85–102.
Там же.
Aydoğdu, M., 2022.
Кассационный суд, 6-я гражданская палата, решение №: E. 2016/351, K. 2016/2309.
Demircioğlu, S., 2023.
Там же.