I. Сфера применения налога и порог 2026 года
Предметом налога на дорогостоящее жильё (VHT) являются жилые объекты, расположенные в пределах границ Türkiye, налоговая стоимость здания которых превышает установленный законом порог. На 2026 год порог налога на дорогостоящее жильё установлен в размере TRY 17,711,000 и применяется при определении того, подпадает ли объект под действие налога.
Жилые объекты с налоговой стоимостью здания ниже указанной суммы не подлежат VHT, тогда как объекты, превышающие порог, порождают обязанности по декларированию и уплате.
Важный момент в данном контексте состоит в том, что единицей обложения является не здание в целом, а каждая отдельная независимая секция (квартира в режиме кондоминиума) исходя из собственной квадратно-метровой единицы. Квартиры в рамках одного проекта или здания оцениваются для налоговых целей отдельно. Соответственно, налоговая стоимость здания каждой независимой единицы/жилья сравнивается с порогом индивидуально.
II. Определение налоговой обязанности и структура ответственности
Налогоплательщиком налога на дорогостоящее жильё является собственник объекта, обладатель права пользования (узуфрукта), если таковое имеется, либо, при их отсутствии, лицо, распоряжающееся имуществом как собственник.
При долевой собственности каждый сособственник несёт обязанность пропорционально своей доле. При совместной собственности (общей собственности без определения долей) собственники несут солидарную ответственность по налоговому долгу. При определении применимости налога за основу принимается общая стоимость объекта; однако исчисленный налог распределяется согласно долям собственности. Данная структура требует тщательного правового и финансового анализа, в особенности в случаях семейной собственности и имущества, приобретённого в порядке наследования.
При определении того, квалифицируется ли объект как жильё, учитываются не только запись в земельном реестре, но и фактическое использование имущества. Поэтому в отношении объектов, зарегистрированных в правоустанавливающем документе как жилые, но фактически используемых в коммерческих целях, решающим будет фактическое положение. Однако такое фактическое использование должно быть доказуемо надлежащей документацией.
III. Возникновение налоговой обязанности
Налог на дорогостоящее жильё возникает с начала календарного года, следующего за годом, в котором превышен порог. Если налоговая стоимость здания превосходит порог, если происходят изменения, ведущие к увеличению стоимости, либо если действующее освобождение прекращает применяться, налоговая обязанность начинается с начала следующего года.
В отношении объектов, приобретённых в течение года и превышающих пороговое значение, налоговая обязанность возникает с начала года, следующего за годом приобретения. В этом отношении дата приобретения имеет значение для целей определения налогового периода.
IV. Положения об освобождении
Закон предусматривает определённые освобождения от данного налога. Основные освобождения включают:
- Жилые объекты, принадлежащие государственным учреждениям и организациям;
- Единственное жильё, принадлежащее физическому лицу в Türkiye;
- В случаях, когда лицо владеет несколькими жилыми объектами, — единственное жильё с наименьшей стоимостью среди подлежащих налогообложению;
- Вновь построенные жилые объекты, находящиеся у предприятий, основным видом деятельности которых является строительство, при условии, что они ещё не проданы и выполнены установленные законом условия;
- Объекты, принадлежащие иностранным государствам, при условии взаимности.
Налогоплательщики, владеющие несколькими жилыми объектами, обязаны уведомить администрацию в установленный срок об объекте, в отношении которого они намерены воспользоваться освобождением. Несоблюдение требования об уведомлении может повлечь утрату освобождения и возможные санкции.
V. Налоговая база и тариф 2026 года
Налоговой базой является часть налоговой стоимости здания, превышающая TRY 17,711,000. На 2026 год применяется прогрессивный тариф:
- От TRY 17,711,000 до TRY 26,567,000: 0.3% (‰3) на сумму превышения;
- От TRY 26,567,000 до TRY 35,425,000: фиксированная сумма плюс 0.6% (‰6);
- Свыше TRY 35,425,000: фиксированная сумма плюс 1% (‰10).
Прогрессивная структура может существенно увеличить налоговую нагрузку, в особенности в отношении жилья премиум-класса. Поэтому ежегодный мониторинг налоговых стоимостей зданий имеет стратегическое значение.
VI. Процесс декларирования и уплаты
Налоговая декларация должна подаваться ежегодно до конца 20 февраля. Налог может уплачиваться двумя равными взносами в феврале и августе.
К налоговой декларации должно прилагаться муниципальное письмо с указанием налоговой стоимости здания за соответствующий год и предшествующий год. Хотя электронная подача возможна, представление документа, подтверждающего налоговую стоимость здания, остаётся обязательным. Неверные или неполные декларации могут повлечь штрафы за налоговые потери и проценты за просрочку.
VII. Особые ситуации
1. Объекты, фактически используемые как рабочие помещения
Объекты, зарегистрированные в земельном реестре как жилые, но на практике используемые как рабочие помещения, имеющие лицензию на рабочее место и в отношении которых соответствующие налоговые уведомления сделаны надлежащим образом, могут выходить за рамки VHT. Однако фактическое положение должно быть подтверждено административной и юридической документацией.
2. Вычет в качестве расхода
Для налогоплательщиков по налогу на доходы и корпоративному налогу уплаченный налог на дорогостоящее жильё может учитываться как вычитаемый расход при определении коммерческого дохода. Это существенный фактор финансового планирования, в особенности для предприятий, располагающих портфелем коммерческой недвижимости.
Заключение и оценка
Хотя пороговая сумма на 2026 год повышена, эффект коэффициентов переоценки увеличивает вероятность того, что жилые объекты высокой стоимости — особенно в столичных районах — подпадут под действие налога.
В данном контексте на практике определяющими будут следующие обстоятельства:
- Регулярный мониторинг налоговых стоимостей зданий;
- Надлежащее структурирование прав на освобождение;
- Анализ налоговых последствий структур совместной собственности;
- Обеспечение соответствия между квалификацией в правоустанавливающем документе и фактическим использованием;
- Планирование налогового момента сделок по приобретению и отчуждению.
Налог на дорогостоящее жильё следует рассматривать не просто как обязанность по декларированию, а как регуляторную сферу, непосредственно влияющую на правовое и финансовое структурирование активов недвижимости. Надлежащим образом разработанная стратегия налогового соответствия поможет предотвратить будущие административные санкции и непредвиденные финансовые нагрузки.