Günümüzün küreselleşen dünyasında, teknolojik gelişmeler sayesinde geleneksel ulusal sınırlar neredeyse tüm sektörlerde büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Bu dönüşüm en belirgin şekilde hukuk alanında yansıma bulmaktadır.
Uluslararası ilişkilerin daha yaygın hale gelmesiyle birlikte, sözleşmelerde ve hukuki yapılarda yabancılık unsurlarının varlığı önemli ölçüde artmıştır. Sonuç olarak, bu tür anlaşmalarda yerel para birimlerinin önemi azalırken, uluslararası kabul görmüş para birimleri ve finansal araçlar (örneğin USD, EUR, GBP, altın) ifa aracı olarak ilgi görmeye başlamıştır.
Bu makale, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının temel borcu olan kira ödemelerinin Türk hukuku uyarınca hangi koşullarda döviz cinsinden kararlaştırılabileceğini incelemekte ve hukuka aykırı döviz bazlı sözleşmelerin yasal sonuçlarını açıklamaktadır.
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Döviz Yasağı ve İstisnaları
25.02.1930 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun (1567 Sayılı Kanun), Cumhurbaşkanına ilgili düzenlemeleri yapma yetkisi vermektedir. 32 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ve 16.11.2018 tarihinde değiştirilen 2008-32/34 Sayılı Tebliğ'e dayanarak, Türkiye'deki dövizli sözleşmelere ilişkin kurallar belirlenmiştir.
Değiştirilen tebliğin 8. maddesine göre:
"Türkiye'de yerleşik kişilerin, yurtiçinde yer alan gayrimenkullerle ilgili (konut ve çatılı işyeri kiraları dâhil) kira sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları mümkün değildir."
Ancak tebliğ, kapsamı kesin sınırlarla belirlenmiş ve geniş yorumlanamayacak çeşitli istisnalar öngörmektedir. Yalnızca tanımlanan muafiyetler kapsamına giren sözleşmeler döviz cinsinden veya dövize endeksli yapıldığında hukuka uygun kabul edilir. Bu muafiyetler şunları içerir:
- Kiracının Türk vatandaşı olmayan Türkiye'de yerleşik kişi olduğu veya %50'den fazla yabancı mülkiyet veya kontrolüne sahip bir şirket ya da serbest bölgelerde faaliyet gösteren bir kuruluş olduğu kiralamalar;
- Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan belgeli konaklama tesislerinin (otel, motel, pansiyon vb.) işletilmesine ilişkin kiralamalar;
- Gümrüksüz satış mağazalarına (duty-free shop) ilişkin kiralamalar;
- Türkiye sınırları dışında bulunan gayrimenkullere ilişkin kiralamalar.
2. Uygun Olmayan Sözleşmelerin Hukuki Sonuçları
Kararın geçici 8. maddesi uyarınca, istisnalar kapsamına girmeyen sözleşmelerin, düzenlemenin yürürlük tarihinden itibaren 30 gün içinde Türk Lirası'na çevrilmesi gerekmektedir. Buna uyulmaması durumunda, 1567 Sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca 3.000 TL ile 25.000 TL arasında idari para cezası uygulanır.
3. Uygun Olmayan Kira Sözleşmelerinin Hukuki Akıbeti
Yasağa aykırı maddeler geçersiz olsa da, sözleşmenin o madde olmadan yapılmayacağı açıkça anlaşılmadıkça, tek bir maddenin geçersizliği sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz. Bu nedenle, döviz cinsinden belirlenen kiralar, geçerli piyasa kurları kullanılarak veya dürüstlük kuralı uygulanarak Türk Lirası'na çevrilebilir.
Geçersiz kira maddeleri sözleşmeyi bir bütün olarak geçersiz kılmaz ve taraflar karşılıklı anlaşma yoluyla dönüştürme talep edebilir veya yargı yoluna başvurabilir. Bu tür konular için görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetki, davalının yerleşim yeri veya borcun ifa edileceği yer mahkemesindedir.
4. Yargı Uygulaması
Hukuk davalarında mahkemeler genellikle tarafça getirilme ilkesine bağlıdır, yani taraflarca ileri sürülmeyen iddialar resen incelenmez. Ancak, yerleşik yargı uygulamasında mahkemeler, dövizli kira yasağını kamu düzeni meselesi olarak kabul etmiş ve bu nedenle resen inceleme yapmıştır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Kararı, E.2023/3250, K.2023/3755, T.29.5.2023:
"Yasal değişiklikler Türk Lirası'nın değerini korumayı ve ekonomik kamu düzenini sağlamayı amaçlamaktadır. Bu nedenle mahkemeler yasağın ihlalini resen incelemelidir."
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi Kararı, E.2024/3543, K.2024/8975, T.23.10.2024:
"Dövizli kira sözleşmesi karşılıklı anlaşma ile Türk Lirası'na çevrilmiş olsa bile, çevrilmemiş döviz tutarlarına dayanılarak başlatılan icra takipleri itiraza konu olabilir ve itirazlar icra mahkemelerince değerlendirilir."
Sonuç
Tebliğde belirtilen özel durumlar haricinde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi Türk hukuku uyarınca yasaktır.
Bu kuralı ihlal eden sözleşme maddeleri geçersiz sayılacak, kira bedeli Türk Lirası'na çevrilecek ve taraflar idari para cezasına tabi tutulabilecektir. Ayrıca, konu kamu düzeni ile ilgili olduğundan mahkemeler meseleyi resen inceleyebilir.